Tässä vaiheessa tehdään valintoja ja päätöksiä. Valitaan suuntaa teoille ja tavoitteille. Mitä tehdään ja mitä ei suuntaviivat.

Missio ja Visio: Miksi olemme olemassa ja mikä on tavoitetilamme tulevaisuudessa?
Arvot: Mitkä periaatteet ohjaavat toimintaamme?
Strategiset valinnat: Mitä toimia tarvitsemme parantaaksemme yhtiön tilannetta nyt ja tulevaisuudessa? Mitkä ovat toimet, jotka auttavat meitä eniten parantamaan toimintaamme, koska kaikkea emme voi korjata heti?
Tavoitteet: Asetetaan selkeät, mitattavat päämäärät (esim. OKR-malli tai Balanced Scorecard).

Taloyhtiön visio ja missio

Visio – Tavoitetila

Visio kuvaa, millainen taloyhtiö haluaa olla pitkällä aikavälillä. Se on inspiroiva kuva tulevaisuudesta.

Tyypillisiä taloyhtiön vision teemoja:

Asumisen laatu: Viihtyisä, turvallinen ja toimiva asuinympäristö
Taloudellinen kestävyys: Arvonsa säilyttävä tai kasvattava kiinteistö
Yhteisöllisyys: Aktiivinen ja välittävä asuinyhteisö
Ympäristövastuu: Ekologinen ja energiatehokas kiinteistö
Ylläpito: Hyvin hoidettu ja ajantasainen rakennus

Esimerkki visiosta: “Hyvinvoiva, kestävästi hoidettu ja arvostaan kasvattava asuinyhteisö, jossa on hyvä asua ja elää.”

Missio – Perustehtävä

Missio kertoo, miksi taloyhtiö on olemassa ja mitä se tekee arjessa vision saavuttamiseksi.

Taloyhtiön mission ydintoiminnot:

Kiinteistön ylläpito: Huolehditaan rakennuksen ja piha-alueiden kunnosta
Talouden hallinta: Hoidetaan taloyhtiön taloutta vastuullisesti ja kustannustehokkaasti
Päätöksenteko: Tehdään päätökset läpinäkyvästi asukkaiden edun mukaisesti
Turvallisuus: Varmistetaan turvallinen ja terveellinen asuinympäristö
Yhteistyö: Edistetään asukkaiden välistä yhteistyötä ja viestintää

Esimerkki missiosta: “Huolehdimme kiinteistöstämme ammattimaisesti, ylläpidämme ja kehitämme sitä asukkaiden hyvinvoinnin ja omaisuuden arvon turvaamiseksi. Toimimme läpinäkyvästi, vastuullisesti ja kestävästi.”

Yhteenveto

Visio ja missio auttavat taloyhtiötä:

Suuntaamaan toimintaa yhteisten tavoitteiden mukaisesti
Tekemään johdonmukaisia päätöksiä
Viestimään asukkaille, mitä taloyhtiö tavoittelee
Motivoimaan hallitusta ja asukkaita yhteiseen työhön

Taloyhtiön arvomaailma

Arvot ohjaavat taloyhtiön päätöksentekoa ja toimintakulttuuria. Ne kuvaavat, mikä on taloyhtiölle tärkeää ja miten asioita hoidetaan.

Tyypilliset taloyhtiön arvot

1. Vastuullisuus

Huolehditaan kiinteistöstä pitkäjänteisesti tuleville sukupolville
Tehdään harkittuja, kestäviä ratkaisuja
Ennakoidaan korjaustarpeita ja vältetään kiireellisiä hätäratkaisuja
Noudatetaan lakeja, määräyksiä ja hyviä toimintatapoja

2. Läpinäkyvyys

Päätöksenteko on avointa ja perusteltua
Asukkaita informoidaan ajantasaisesti
Taloudenhoito on selkeää ja ymmärrettävää
Kaikilla asukkailla on mahdollisuus vaikuttaa ja osallistua

3. Taloudellisuus

Resurssit käytetään tehokkaasti ja harkiten
Tavoitellaan parasta laatua kohtuullisilla kustannuksilla
Pidetään huolta asunto-osakkeiden arvon säilymisestä
Suunnitellaan talous pitkäjänteisesti

4. Turvallisuus

Varmistetaan turvallinen ja terveellinen asuinympäristö
Huolehditaan rakenteiden ja järjestelmien toimivuudesta
Ennaltaehkäistään riskejä ja vaaratilanteita
Reagoidaan nopeasti turvallisuutta uhkaaviin tilanteisiin

5. Yhteisöllisyys

Arvostetaan kaikkia asukkaita
Edistetään hyvää naapuruutta ja yhteishenkeä
Huomioidaan erilaisten asukkaiden tarpeet
Kannustetaan asukkaita osallistumaan ja vaikuttamaan

6. Kestävyys

Huomioidaan ympäristövaikutukset päätöksenteossa
Parannetaan energiatehokkuutta
Vähennetään jätteiden määrää ja edistetään kierrätystä
Tehdään ekologisesti kestäviä ratkaisuja

7. Ammattimaisuus

Yhteistyökumppanit valitaan huolellisesti
Hyödynnetään asiantuntemusta päätöksenteossa
Hallitus toimii osaavasti ja sitoutuneesti
Hoidetaan asiat ajallaan ja huolellisesti

8. Oikeudenmukaisuus

Kohdellaan kaikkia asukkaita tasapuolisesti
Kustannukset ja hyödyt jakautuvat reilusti
Kuunnellaan erilaisia näkemyksiä
Noudatetaan yhtiöjärjestystä johdonmukaisesti

9. Viihtyisyys

Pidetään kiinteistö ja piha-alueet siisteinä
Luodaan kodikas ja miellyttävä asuinympäristö
Huolehditaan ulkoalueista ja yhteisissä tiloista
Reagoidaan häiriöihin ja epäkohtiin

10. Ennakointikyky

Seurataan kiinteistön kuntoa järjestelmällisesti
Varaudutaan tuleviin korjauksiin ajoissa
Kehitetään toimintaa jatkuvasti
Pysytään mukana alan muutoksissa ja uusissa vaatimuksissa

Arvojen merkitys käytännössä

Arvot auttavat taloyhtiötä:

Päätöksenteossa – kun vaihtoehtoja arvioidaan arvojen kautta
Konfliktien ratkaisussa – arvot tarjoavat yhteisen pohjan keskustelulle
Prioriteettien asettamisessa – mikä on todella tärkeää
Identiteetin luomisessa – millainen yhteisö haluamme olla

Tärkeintä on, että arvot eivät jää vain paperille, vaan näkyvät taloyhtiön todellisessa toiminnassa ja päätöksissä.

Taloyhtiön strategiset valinnat

Strategiset valinnat ohjaavat taloyhtiön pitkän aikavälin toimintaa ja resurssien kohdentamista. Ne konkretisovat vision ja arvot käytännön päätöksiksi.

1. Kiinteistön ylläpito ja korjausstrategia

Korjausten ajoitus

Ennakoiva strategia: Korjataan ennen vaurioitumista, pitkäjänteinen PTS-suunnittelu
Reaktiivinen strategia: Korjataan kun pakko, minimoidaan lyhyen aikavälin kuluja
Tasapainoinen strategia: Yhdistetään ennakointi ja tarveperusteinen korjaaminen

Korjaustaso

Peruskorjaus: Palautetaan alkuperäinen toimivuus
Modernisointi: Nostetaan tasoa ja energiatehokkuutta
Premium-taso: Investoidaan laatuun ja esteettisyyteen

Toteutustapa

Kokonaisratkaisut: Isot projektit kerralla
Vaiheistaminen: Jaetaan pienempiin osiin
DIY vs. ammattilaiset: Talkootyön ja ammattilaisten käytön tasapaino

2. Rahoitusstrategia

Vastikkeiden taso

Matalat vastikkeet: Houkuttelee ostajia, mutta voi johtaa lainanottoon
Korkeat vastikkeet: Kerryttää puskuria, mutta voi vaikeuttaa myyntiä
Tasapainotetut vastikkeet: Optimoi asukkaiden maksukyky ja varautuminen

Lainanoton linja

Velaton taloyhtiö: Ei lainaa, kaikki rahoitetaan vastikkeilla
Maltillinen velkaantuminen: Lainaa isoihin korjauksiin, tasataan kuluja
Aktiivinen lainanotto: Hyödynnetään vipuvaikutusta

Rahastointi

Minimaalinen: Lain vaatimat vähimmäisvaraukset
Keskitasoinen: Varaudutaan seuraavaan 5–10 vuoteen
Vahva puskuri: Merkittävät rahastot odottamattomiin menoihin

3. Energiatehokkuus ja ympäristöstrategia

Energiaratkaisut

Perinteinen: Säilytetään nykyiset järjestelmät, minimoidaan kulut
Asteittainen modernisointi: Parannetaan vähitellen
Edelläkävijä: Investoidaan uusiutuvaan energiaan, lämpöpumppuihin, aurinkopaneeleihin

Ympäristötavoitteet

Lakisääteinen minimi: Noudatetaan määräyksiä
Vastuullinen: Aktiiviset ympäristötoimet
Hiilineutraali tavoite: Kunnianhimoinen ilmastotavoite

4. Yhteisöllisyys ja asukkaiden osallistuminen

Vuorovaikutuksen taso

Minimaalinen: Lakisääteiset kokoukset, virallinen viestintä
Aktiivinen: Säännöllinen tiedotus, tapahtumat, asukasfoorumit
Yhteisölähtöinen: Vahva asukasaktivismi, yhteissuunnittelu

Päätöksentekokulttuuri

Hallitusvetoinen: Hallitus päättää operatiivisesti
Konsultoiva: Asukkaiden näkemykset kuullaan ennen päätöksiä
Osallistava: Asukkaat mukana suunnittelussa ja toteutuksessa

5. Palvelut ja mukavuudet

Palvelutaso

Perusylläpito: Lakisääteiset toiminnot
Laajennettu: Lisäpalveluita (siivous, pihatyöt, lumityöt ulkoistettu)
Kattava: Laaja palveluvalikoima asukkaiden hyvinvointiin

Yhteiset tilat

Minimaaliset: Ei investointeja yhteistiloihin
Perusvarustus: Pesutuva, varastot, polkupyöräsäilytys
Monipuoliset: Saunat, kuntosali, kerhohuone, työpaja, vierashuoneet

6. Teknologia ja digitalisaatio

Digitalisaation aste

Perinteinen: Paperiset ilmoitukset, perusviestintä
Digitaalinen: Sähköinen asiointi, asukasfoorumi, älymittarit
Älykäs taloyhtiö: IoT-ratkaisut, etähallinta, automaatio

Viestintäkanavat

Ilmoitustaulu: Perinteinen tiedotus
Sähköposti ja nettisivut: Digitaalinen perustaso
Mobiilisovellus: Reaaliaikainen tiedotus ja vuorovaikutus

7. Riskienhallinta

Varautumisen taso

Reaktiivinen: Hoidetaan ongelmat kun ne tulevat
Proaktiivinen: Tunnistetaan riskit ja varaudutaan
Kattava: Systemaattinen riskienhallinta ja vakuutusturva

Vakuutusstrategia

Perusvakuutukset: Lakisääteiset vakuutukset
Laaja turva: Kattavat vakuutukset, pieni omavastuu
Optimoitu: Tasapainotetaan vakuutusturva ja kustannukset

8. Asukasrakenne ja kohderyhmä

Asukasprofiili

Kaikille sopiva: Ei erityistä kohderyhmää
Lapsiperheet: Leikkipaikat, turvallinen ympäristö
Seniorit: Esteetön, palvelut lähellä
Nuoret ammattilaiset: Sijainti, modernit tilat

Vuokraus vs. omistusasuminen

Omistajavetoinen: Rohkaistaan omistusasumiseen
Neutraali: Ei kannanottoa
Vuokramyönteinen: Hyväksytään sijoittajat aktiivisesti

9. Kiinteistön kehittäminen

Kehityslinja

Status quo: Säilytetään nykytila
Asteittainen parantaminen: Pienet parannukset ajan myötä
Merkittävät investoinnit: Isot kehityshankkeet (hissit, parvekkeet, lisärakentaminen)

Lisärakentaminen

Ei lisärakentamista: Säilytetään nykyinen
Harkittu täydennysrakentaminen: Jos se tukee taloyhtiön etua
Aktiivinen kehittäminen: Hyödynnetään tontin potentiaali

10. Hallinnon organisointi

Isännöinti

Ulkoistettu: Ammattimainen isännöitsijä
Oma isännöitsijä: Taloyhtiön palveluksessa
Itse hoidettu: Asukkaiden omin voimin (harvinainen)

Hallituksen rooli

Operatiivinen: Hallitus hoitaa käytännön asioita
Strateginen: Keskitytään linjauksiin, operatiivinen ulkoistettu
Valvova: Hallitus valvoo, isännöitsijä hoitaa arjen

Strategisten valintojen yhteensovittaminen

Tärkeää on, että valinnat tukevat toisiaan:

Ennakoiva korjausstrategia + vahva rahastointi = pitkän aikavälin varmuus
Yhteisöllisyys + aktiivinen viestintä = sitoutuneet asukkaat
Energiatehokkuus + maltillinen lainanotto = kestävä tulevaisuus

Strategiset valinnat tulisi päivittää säännöllisesti ja ankkuroida taloyhtiön visioon, missioon ja arvoihin.

Taloyhtiön tavoitteet ja niiden asettaminen

Tavoitteet konkretisoivat vision ja strategian mitattaviksi ja saavutettaviksi päämääriksi. Ne ohjaavat vuosittaista toimintaa ja budjetointia.

Tavoitteiden tasot

1. Pitkän aikavälin tavoitteet (5-20 vuotta)

Suuret korjaushankkeet (julkisivut, vesikatto, putkiremontit)
Kiinteistön arvon kehitys
Energiatehokkuuden parantaminen
Yhteisön kehittyminen

2. Keskipitkän aikavälin tavoitteet (2-5 vuotta)

Keskisuuret investoinnit
Rahastojen kartuttaminen
Teknisten järjestelmien uusiminen
Palveluiden kehittäminen

3. Lyhyen aikavälin tavoitteet (1 vuosi)

Vuosibudjetin toteutus
Suunnitellut huoltotyöt
Pienet parannukset
Toiminnan kehittäminen

Tavoitealueet

1. Taloudelliset tavoitteet

Esimerkkejä:

Vastikkeet pysyvät alle X euroa/m²/kk
Rahastojen taso saavuttaa Y% korjausvelasta vuoteen Z mennessä
Lainaa lyhennetään X euroa vuosittain
Energiakustannukset alenevat 15% kolmessa vuodessa
Vakuutuskorvaukset haetaan 100% oikein ja ajallaan

Mittarit:

Vastikekehitys €/m²
Rahastojen määrä euroina ja suhteessa PTS:ään
Velkaantumisaste
Neliökohtaiset kulut eri kuluerissä
Korjausvelan kehitys

2. Kiinteistön kunto ja ylläpito

Esimerkkejä:

PTS päivitetään ja sitä noudatetaan 100%
Kuntoarvio tehdään seuraavan 2 vuoden sisällä
Vesikatto korjataan vuonna X
Lämmitysjärjestelmä uusitaan vuoteen Y mennessä
Vikoihin reagoidaan 48 tunnin sisällä
Huoltokirja pidetään ajan tasalla

Mittarit:

PTS:n toteutumisaste %
Kuntoindeksi (kuntoarvion tulos)
Korjausten toteutuminen aikataulussa
Vikailmoitusten käsittelyaika
Huoltotoimenpiteiden määrä ja laatu

3. Energiatehokkuus ja ympäristö

Esimerkkejä:

Energiankulutus alenee 20% vuoteen X mennessä
Aurinkopaneelit asennetaan vuonna Y
Lämmöneristystä parannetaan julkisivuremontin yhteydessä
Jätteiden lajitteluaste nostetaan 80%:iin
Viherpihan suunnitelma toteutetaan
Sähköautojen latauspisteet asennetaan

Mittarit:

kWh/m²/vuosi (lämmitys, sähkö)
CO2-päästöt tonneina/vuosi
Energiatodistuksen luokka
Kierrätysasteen %
Veden kulutus m³/asukas/vuosi

4. Asumisen laatu ja viihtyisyys

Esimerkkejä:

Piha-alueet kunnostetaan ja istutetaan uudelleen
Yhteissauna remontoidaan
Parkkipaikkojen määrää lisätään
Leikkipaikka uusitaan
Roskakatokset siivotaan viikoittain
Valaistusta parannetaan

Mittarit:

Asukas- ja osakkaidentyytyväisyys (kysely)
Piha-alueiden kunto (tarkastus)
Ylläpidon vasteaika
Yhteiisten tilojen käyttöaste
Viihtyisyyteen liittyvien valitusten määrä

5. Turvallisuus

Esimerkkejä:

Kulunvalvonta uusitaan vuonna X
Paloturvallisuus tarkastetaan vuosittain
Piha-alueiden valaistus parannetaan
Liukkauden torjunta tehostetaan
Pelastussuunnitelma päivitetään
Asukkaat perehdytetään turvallisuuskäytäntöihin

Mittarit:

Turvallisuuspoikkeamien määrä
Tarkastusten toteutuminen
Valaistuksen riittävyys (lux-mittaukset)
Asukkaiden turvallisuuskokemus (kysely)

6. Viestintä ja yhteisöllisyys

Esimerkkejä:

Asukaskysely toteutetaan vuosittain
Asukastapahtumia järjestetään 2-4 kertaa vuodessa
Tiedote lähetetään vähintään 6 kertaa vuodessa
Nettisivut/sähköinen ilmoitustaulu otetaan käyttöön
Uudet asukkaat saavat tervetulopaketin
Hallituksen kokouspöytäkirjat julkaistaan 7 päivän sisällä

Mittarit:

Asukaskyselyn vastausprosentti ja tulokset
Tapahtumiin osallistujien määrä
Tiedotusfrekvenssi
Yhtiökokouksen osallistumisprosentti
Hallituksen päätösten tiedottamisen nopeus

7. Hallinto ja päätöksenteko

Esimerkkejä:

Hallitus kokoontuu vähintään 6 kertaa vuodessa
Budjetti laaditaan lokakuussa ja hyväksytään yhtiökokouksessa
Isännöitsijän kanssa pidetään kvartaalipalaverit
Kilpailutukset tehdään yli X euron hankinnoissa
Dokumentaatio digitalisoidaan vuoteen Y mennessä
Hallituskoulutukseen osallistutaan vuosittain

Mittarit:

Kokousten ja palavereiden määrä
Päätösten toimeenpanon nopeus
Kilpailutusten määrä ja hintataso
Dokumentaation ajantasaisuus
Hallituksen jäsenten osaamistaso

Tavoitteiden asettamisprosessi

1. Nykytilanteen kartoitus

Kuntoarvio: Kiinteistön tekninen tila
Talouden analyysi: Rahat, velat, vastikkeet, kulut
Asukaskysely: Asukkaiden tarpeet ja toiveet
Benchmarking: Vertailu muihin vastaaviin taloyhtiöihin
SWOT-analyysi: Vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet, uhat

2. Sidosryhmien osallistaminen

Asukkaat: Kyselyt, asukastilaisuudet, keskustelut
Hallitus: Strategiatyöpajat, vuosisuunnittelu
Isännöitsijä: Ammatillinen näkemys
Asiantuntijat: Tekninen osaaminen (kiinteistönhoito, energia, jne.)

3. Tavoitteiden priorisointi

Priorisointikriteerit:

Kiireellisyys: Onko asia pakollinen tai kriittinen?
Kustannukset: Paljonko vaatii resursseja?
Vaikuttavuus: Kuinka suuri hyöty saavutetaan?
Toteutettavuus: Onko realistinen saavuttaa?
Riskit: Mitä tapahtuu jos ei tehdä?

Priorisointimatriisi:

Korkea vaikutus + Helppo toteuttaa = TÄRKEÄ, TEE ENSIN
Korkea vaikutus + Vaikea toteuttaa = STRATEGINEN, SUUNNITTELE
Matala vaikutus + Helppo toteuttaa = TÄYTEHANKKEITA
Matala vaikutus + Vaikea toteuttaa = ÄLÄTEE

4. SMART-tavoitteiden muotoilu

Hyvä tavoite on:

Specific (Tarkka): Selkeästi määritelty
Measurable (Mitattava): Voidaan seurata edistymistä
Achievable (Saavutettava): Realistinen resurssien puitteissa
Relevant (Relevantti): Tukee visiota ja strategiaa
Time-bound (Aikasidonnainen): Selkeä aikataulu

Huono tavoite: “Parannetaan energiatehokkuutta”

Hyvä SMART-tavoite: “Alennetaan lämmitysenergian kulutusta 15% vuoden 2026 aikana asentamalla ilmanvaihdon lämmöntalteenotto ja optimoimalla lämmityksen ohjaus. Tavoitteena on säästää 8000 euroa vuodessa.”

5. Tavoitteiden dokumentointi

Tavoitekortti voi sisältää:

Tavoitteen kuvaus
Mittari(t) ja tavoitetaso
Aikataulu ja välitavoitteet
Vastuuhenkilö(t)
Tarvittavat resurssit
Toimenpiteet
Seurannan tiheys
Riskit ja niiden hallinta

6. Vuosittainen suunnittelukierto

Syyskuu-lokakuu:

Edellisen vuoden toteutumisen arviointi
Seuraavan vuoden tavoitteiden valmistelu
Budjetin laatiminen tavoitteiden pohjalta

Marraskuu:

Budjetti ja tavoitteet hallituksen käsittelyyn
Tarvittavat täsmennykset

Joulukuu:

Yhtiökokous hyväksyy budjetin ja keskeiset tavoitteet
Tarkemman toimintasuunnitelman viimeistely

Tammi-joulukuu:

Tavoitteiden toimeenpano
Säännöllinen seuranta (kvartaaleittain)
Tarvittavat korjausliikkeet

Tavoitteiden seuranta ja raportointi

Seurannan tasot

Jatkuva seuranta:

Talousluvut kuukausittain
Energiankulutus kuukausittain
Vikailmoitukset ja niiden käsittely

Kvartaaliseuranta:

Tavoitteiden toteutuminen neljännesvuosittain
Hallituksen raportointi
Tarvittavat korjaustoimet

Vuosiraportointi:

Kokonaisuuden arviointi
Raportointi yhtiökokoukselle
Opit seuraavaa vuotta varten

Seurantamittaristo (Dashboard)

Esimerkki talouden osalta:

Vastikkeiden kertymä vs. budjetti
Kulujen toteutuma vs. budjetti
Rahastotilanne
Lainan lyhennystahti
Maksurästit

Visualisointi:

Mittaritaulut (dashboards)
Trendikaaviot
Liikennevalovärit (punainen/keltainen/vihreä)

Tavoitteiden päivitys

Tavoitteita tulee tarkistaa jos:

Olosuhteet muuttuvat merkittävästi
Tavoite osoittautuu epärealistiseksi tai liian helpoksi
Prioriteetit muuttuvat
Uusia mahdollisuuksia ilmenee
Lakimuutokset pakottavat

Yleisimmät sudenkuopat

❌ Liian monta tavoitetta → Keskity olennaiseen (3-7 päätavoitetta) ❌ Epämääräiset tavoitteet → Käytä SMART-mallia ❌ Ei seurantaa → Mittaa ja raportoi säännöllisesti ❌ Ei vastuutusta → Nimeä vastuuhenkilöt ❌ Ei resursseja → Varmista budjetointi ❌ Ei sidosryhmien tukea → Ota asukkaat mukaan ❌ Liian kunnianhimoiset → Ole realistinen

Yhteenveto

Hyvä tavoitteenasettamisprosessi:

Lähtee vision ja strategian toteuttamisesta
Perustuu faktoihin ja asukkaiden tarpeisiin
Tuottaa selkeitä, mitattavia tavoitteita
Priorisoi ja keskittyy olennaiseen
Dokumentoi ja viestii avoimesti
Seuraa toteutumaa systemaattisesti
Oppii ja kehittyy vuosi vuodelta

Tavoitteet eivät ole itsetarkoitus vaan väline vision saavuttamiseksi ja taloyhtiön toiminnan jatkuvaan parantamiseen.